Interview: Appartementen winnen het van de bed and breakfast

13 december 2016 | José Mast

Twee gastenkamers en een gedeelde badkamer, dat was waar Kussengevecht ruim acht jaar geleden mee begon. Met vallen en opstaan bouwden Ariëlle van Aalst en haar man het logiesbedrijf uit met appartementen. Als volgend jaar het derde appartement is aangekocht, levert Kussengevecht een volledig inkomen inclusief pensioenvoorziening op voor twee. Ariëlle: “We zijn er nogal naïef aan begonnen, maar ieder jaar loopt het beter. Het laatste jaar was het beste tot nu toe.” 

Een dilemma. Een gezelschap van zes doet een reserveringsaanvraag voor de nacht van Oud op Nieuw. Accepteer je de aanvraag? Ariëlle weigert beslist. “Ik krijg veel van zulke aanvragen, maar ik denk dat mensen best begrijpen dat ik niet verantwoordelijk wil zijn voor zes man als iedereen aan het feesten is en geen zes bedden wil verschonen op Nieuwjaarsdag. Nog zo’n dilemma: een reserveringsaanvraag in januari voor een appartement in een weekend in het hoogseizoen. Als ik ja zeg, blokkeer ik daarmee andere opties. Vroeger haalde ik zonder aarzelen elk tientje binnen, nu maak ik eigen keuzes. Zo’n aanvraag accepteer ik dan dus nog niet.”

Sprong in het diepe

Ariëlle en haar man hebben allebei nog een fulltime baan als ze in 1994 de ruime beneden- en bovenwoning aan de Haagse Weimarstraat kopen. Veel te groot voor hen beiden, dus verhuren ze voor langere tijd aan tijdelijke bewoners die ze via via kennen. In 2008 is de tijd rijp voor een sprong in het diepe: een bed and breakfast. Ze verhuizen naar de tweede etage, richten twee gastenkamers in op de eerste etage en melden zich aan bij Bedandbreakfast.nl. “De eerste week hadden we meteen al boekingen,” herinnert Ariëlle zich. “Het hele jaar liep het zo goed, dat we de logeerkamer beneden ook hebben omgebouwd tot gastenkamer.”

Vanaf dat moment werkt de gastvrouw al min of meer professioneel, wat lastig te combineren is met haar baan als secretaresse. “Ik mocht van mijn werkgever om half tien beginnen, zodat ik het ontbijt kon regelen. Het inchecken probeerde ik zoveel mogelijk na vijven af te spreken. Als gasten eerder kwamen, fietste ik in de lunchpauze snel heen en weer. Drie jaar geleden heb ik mijn baan opgezegd. Het werd fysiek te zwaar om zeven dagen in de week te werken. Toen besefte ik dat ik het veel eerder had moeten doen!”

Toch heeft een leven zonder vast salaris wel een keerzijde: “Sinds ik mijn baan heb opgezegd, ben ik nauwelijks met vakantie geweest. Door zoveel omzet te missen in de weken dat je weg bent, is vakantie voor een ondernemer erg duur. Dat willen we volgend jaar anders doen. Dan missen we maar omzet, in februari is dat minder erg dan in augustus.”

Appartementen erbij

Het echtpaar Van Aalst heeft drie appartementen in de buurt gekocht, voor driekwart betaald met eigen geld en winst uit Kussengevecht, aangevuld met een hypotheek. Het eigen vermogen leverde op een spaarrekening weinig op en de markt voor short stay lonkte. “We zijn daar nogal naïef aan begonnen. We vonden een leuk woninkje, de bank gaf een financiering voor verhuur en bij de gemeente kregen we een vergunning voor kamerverhuur. We dachten dat we het goed hadden geregeld, totdat we een keer vervelende huurders hadden en de buren begonnen te klagen. De gemeente kwam kijken en toen bleek dat we een andere vergunning hadden moeten hebben: een woningonttrekking. Gelukkig kregen we na een hoop kopzorgen voor de eerste twee panden alsnog de juiste vergunning.”

Helaas ging het bij het derde pand toch mis. “We zijn blind gevaren op de gegevens bij het kadaster, terwijl in het bestemmingsplan iets anders stond. Daardoor kwamen we er te laat achter dat onze vergunningaanvraag geen kans maakte. Het derde pand hebben we dus onlangs weer verkocht. Binnenkort gaan we op zoek naar een nieuw pand. Dit keer zullen we beter in het bestemmingsplan kijken!” 

De appartementen zijn in trek bij gezinnen met kinderen en bij groepjes vrienden. “Ook stellen zijn vaker bereid iets meer te betalen om een heel appartement voor zichzelf te hebben. Het gaat niet alleen om de keuken, want in de bed and breakfast hebben ze ook een gedeelde keuken. Ze willen graag hun eigen bedoening. Ik had dit jaar voor het eerst meer overnachtingen in de appartementen dan in de bed and breakfast.”

Met de aankoop van een derde appartement zal het bedrijf van Ariëlle en haar man de gewenste omvang hebben. “Dan hebben we 24 bedden. Daarmee hebben we voldoende omzet om het zonder extra inkomen te kunnen redden. We zijn bijna 60 en we willen nog een jaar of tien zo doorgaan. Als we dan geen zin meer hebben, kunnen we altijd nog een appartement verkopen of permanent verhuren. Zo is ons bedrijf tegelijkertijd onze pensioenvoorziening.”

Gemeentelijke eisen

Ook voor het runnen van een bed and breakfast is in Den Haag sinds begin dit jaar een vergunning vereist. Omdat Kussengevecht al in 2008 is gestart, heeft de gemeente de vergunning zonder meer toegekend. Nieuwe bed and breakfasts mogen echter niet meer dan twee kamers voor vier gasten hebben. Bovendien moeten ze voor de aanvraag 500 euro betalen. Bij een positief besluit krijgt de vergunninghouder twee jaar lang een ‘gratis’ vermelding bij de VVV Den Haag.

Ook aan toeristenbelasting betalen Haagse logiesverblijven een flinke duit. Ariëlle denkt met weemoed terug aan de 72 cent per persoon per nacht dat ze afdroeg in 2008. “Inmiddels is dat verhoogd tot €3,30. Ik vind dat een flink bedrag, bovenop je vaste lasten en je btw-afdracht van 6 procent. Als je dan maar twee kamers hebt en je vraagt er bijvoorbeeld 70 euro per nacht voor, dan is het meer een hobby waar je een zakcentje aan overhoudt.”

Dealen met boekingssites

Geen logiesbedrijf kan nog zonder boekingssites. Zo is Kussengevecht onder meer te vinden op Bedandbreakfast.nl, Bedandbreakfast.eu en Airbnb. Ariëlles ervaringen zijn gemengd. “Via Airbnb heb ik tot nu toe geen leuke klanten gehad, op een enkele uitzondering na. Ik laat mijn advertentie erop staan zodat ik hoog blijf scoren op Google, maar ik heb mijn prijs dermate hoog gezet dat bijna niemand boekt. De gasten die ik heb ontvangen hadden vaak lovende reviews op hun klantprofiel, waar ik achteraf niets van begreep. Dan waren ze helemaal niet zo aardig en ze hadden het huis helemaal niet netjes achtergelaten. Gasten zonder reviews accepteer ik helemaal niet meer. Als iemand net een profiel heeft aangemaakt, gaat-ie eerst maar ergens anders logeren.” 

Een heikel punt bij het werken met verschillende direct-booking-sites is een actuele kalender. Ariëlle werkt de Stinngo-kalender van Kussengevecht na iedere boeking bij. Met dit iCal-format kunnen ook de kalenders op andere websites worden gesynchroniseerd. Als de betreffende website tenminste meewerkt. “Bedandbreakfast.nl importeert dagelijks,” weet Ariëlle. “Maar Tripadvisor heeft me een keer een dubbele boeking bezorgd, omdat ze mijn kalender te laat hadden geïmporteerd. Het alternatief dat ik aanbood, werd door de gasten niet geaccepteerd en daarop gaf Tripadvisor mij een boete van €150! Omdat ik kon aantonen dat de fout bij hun lag, is de boete met de helft verlaagd en wordt die ingehouden van mijn volgende boeking. Daar ben ik zo boos over dat ik boekingen tot eind 2018 heb geblokkeerd!”

Ook bij een andere direct-booking-site ging er iets mis, waardoor Ariëlle nu vastzit aan een boeking in de kerstvakantie voor 6 personen voor slechts €120 per nacht. “Zij zeggen dat ik een fout heb gemaakt, maar mijn prijzen zijn verkeerd geïmporteerd. Daarom vind ik de werkwijze van Bedandbreakfast.nl veel fijner. Ze zijn niet goedkoop, maar je weet waar je aan toe bent. En bovendien: als een aanvraag me niet aanstaat, kan ik altijd weigeren.”

Gasten uit Hong Kong

Mede dankzij de boekingssites heeft Kussengevecht wel een heel gemêleerd publiek: voor zestig procent Nederlands, voor twintig procent Duits en Belgisch en voor het overige uit de rest van de wereld. Via internet weten ook Australiërs, Amerikanen en Canadezen de Weimarstraat te vinden. Een Engels- en Duitstalige versie van de website is een vereiste, maar het aanbod hoeft Ariëlle niet aan te passen. “Buitenlandse gasten vinden het juist leuk in een Nederlandse woonwijk te zijn. Duitsers zijn heel enthousiast over de bouw en verbazen zich erover hoe licht het is binnen. Laatst had ik voor het eerst mensen uit Hong Kong, die voor een congres in Nederland waren. Ik ontvang ook veel ouders van studenten die hier in de buurt wonen en gasten van buurtbewoners die geen logeerruimte hebben. Verder komen er veel mensen voor een stedentrip of een bezoek aan het Circustheater in Scheveningen, maar ik heb ook vaste zakelijke klanten.”

Klant is koning?

Ariëlle houdt de concurrentie nauwlettend in de gaten via internet. Zo leerde ze dat een eigen badkamer zichzelf terugbetaalt en dat je ook de inrichting steeds moet blijven ontwikkelen. “Er zijn grote verschillen tussen de foto’s uit 1998, toen we net begonnen, en de foto’s die nu op onze site staan. Maar net als vroeger heb ik nog veel meubels van de kringloopwinkel. Met een nieuw lakje en stoffering heb je daarmee een heel bijzondere inrichting.”

Ook het tv-programma van omroep Max volgt ze met belangstelling. “Als ik daarnaar kijk, bekruipt me het gevoel dat ik als eigenaar aan alle kanten moet uitstralen hoe leuk ik het vind om een b&b te runnen. Natuurlijk vind ik het leuk, maar het is ook hard werken. En ik verdien er wel mijn brood mee. De klant is koning, maar de regels bepaal ik. Op de kamers ligt een boekje met tips voor restaurants en uitjes en daar moesten helaas ook een aantal regels in. Niet iedereen vindt het normaal om niet te roken in de kamers of de keuken netjes te houden. Ik heb zelfs meegemaakt dat mensen de voordeur opendoen als de bel gaat!” 

Ook hanteert Kussengevecht annuleringsvoorwaarden. “Je mag twee dagen van tevoren afmelden en anders betaal je de kosten, met een aftrek voor ontbijt en schoonmaak. En als mensen dat netjes betalen, bied ik ze aan om later in het jaar nog een keer voor de halve prijs te komen. Ik heb het nog maar één keer meegemaakt dat gasten die te laat annuleerden niet betaalden. Gelukkig heb ik in het hoogseizoen vaak last minute boekingen. Twee dagen van tevoren wordt het vaak nog wel geboekt. Soms zelfs dezelfde dag.”

Cijfers

Aantal kamers: 3
Aantal appartementen: 2
Aantal bedden: 18
Prijs kamer:  €82,50/€87,50 (per 2 personen per nacht)
Prijs appartement: €270/€330 (per 4 personen per 2 nachten)

Nieuwsbrief

Ontvang maandelijks de nieuwsbrief!

Overig nieuws

Hotel Achtergronden
Onderzoek hygiëne in hotels: vijfsterrenhotels viezer dan driesterrenhotels

Of het nu voor een familievakantie of een zakenreis is, de kans is groot dat je in de toekomst in een hotel verblijft. Hoewel je bepaalde aspecten van de accommodatie kunt aanpassen, blijft één factor buiten je controle: het aantal ziektekiemen op de kamer. Hoe 'bacteriebeladen' zijn hotelkam...

Achtergronden
Sommige hotels laten geen geleidehonden toe

Mensen met een functionele of psychische beperking kunnen met de hulp van een geleidehond zelf boodschappen doen, naar de dokter gaan of een uitje ondernemen. Ondanks de wettelijke bepaling dat een geleidehond altijd welkom is, geeft veertig procent van de geleidehondgebruikers aan het afgelopen jaa...

Internationaal Tech
Robots ontslagen bij Japans robothotel

Het Japanse hotel Henn-na heeft de helft van haar 243 robotwerknemers de deur gewezen, zo meldt The Wall Street Journal. Dit gebeurde nadat bleek dat de robots juist zorgden voor meer menselijke arbeid in het hotel, in plaats van minder werk(druk) voor de menselijke personeelsleden. In de Amerika...

Awards Booking.com Internationaal
Rust is meest gastvriendelijke bestemming van Duitsland

Vorige week heeft Booking.com voor de zevende keer de 'Guest Review Awards' vergeven. Niet alleen accommodaties maakten kans op zo'n award, voor het eerst werden ook overzichten gepresenteerd van de meest gastvriendelijke plaatsen per land. In Duitsland eindigde Rust, de thuishaven van E...

Hotel Achtergronden
De turndownservice in hotels en B&B's is goud waard

De turn down service (of turndownservice) is een essentieel onderdeel van de gastenbeleving in hotels, B&B's en zelfs in sommige Airbnb properties. Het zal wellicht niet lang meer duren totdat ook vakantieparken de turn down service, zoals we die in hotels kennen, uitbreiden. Onder deze serv...

Koffie & thee Achtergronden
Onderzoek prijsontwikkeling koffie en thee in lunchrooms

De prijsontwikkeling van koffie en thee binnen lunchrooms is nog vrijwel nooit onderzocht. Daarom deed de redactie van vakblad Lunchroom zelf een onderzoekje naar de prijsontwikkeling gedurende de afgelopen twee jaar en daarbij keken zij ook nog verder terug, naar het jaar 2001 om precies te zijn. I...

Meer nieuws

Nieuwsbrief

Ontvang maandelijks de nieuwsbrief!

Lees Nu
Nieuwsbrief ontvangen

Copyright 2019 - Uitgeverij PS

Uitgave door: