B&B in eigen woning: pikt de fiscus een graantje mee?

4 augustus 2017 | Anja Zandee-Dingemanse

Een extraatje uit tijdelijke verhuur van uw huis is natuurlijk leuk, maar let op: er kijken heel wat instanties mee, ook de belastingdienst.

Steeds meer mensen verhuren (een deel van) hun eigen woning via Airbnb of vergelijkbare sites. De verhuuropbrengsten kunnen in box 1 belast worden. Maar bij langere verhuur van de woning is wellicht geen sprake meer van een 'eigen woning', waardoor de woning naar box 3 verhuist, met alle gevolgen vandien.

'Overige werkzaamheden'
Als meer dan bijkomstige werkzaamheden worden verricht, worden de opbrengsten in box 1 belast als 'resultaat uit overige werkzaamheden' (ROW). Kortstondige verhuur zal de nodige arbeid vergen, zoals verwerken van de reserveringen, het ontvangen van de gasten, het wassen van het linnengoed, het verzorgen van het ontbijt etc. Daarom zijn de inkomsten uit bed and breakfast belast in box 1.

Bij structurele verhuur moet het desbetreffende gedeelte van de woning op de ROW-balans worden gezet en behoort dus niet langer tot de eigen woning. Dit geldt ook voor het daarmee overeenkomende deel van de financiering. De afschrijving kan ten laste van het resultaat worden gebracht, alsmede de kosten van gas, water, elektra en zakelijke lasten. Bij verkoop van het pand is de boekwinst belast c.q. het boekverlies aftrekbaar. Indien de bed and breakfast zich bevindt in een gehuurde woning, dan is het deel van de huur dat is toe te rekenen aan de periode van gebruik van de ruimtes aftrekbaar.

Als een groot aantal kamers op deze wijze wordt verhuurd, is wellicht sprake van winst uit onderneming. Deze kwalificatie is met name van belang voor de mkb-winstvrijstelling die dan van toepassing is.

Gebruiksvergoeding
Hof Den Bosch oordeelde onlangs dat bij een ondernemer de bed and breakfast-ruimtes niet langer als hoofdverblijf ter beschikking staan en daarom tot het box 3-vermogen gerekend moeten worden. De inspecteur was van mening dat een gebruiksvergoeding voor het gebruik van die ruimtes niet aftrekbaar was, omdat de ruimtes geen zelfstandig onderdeel van de woning vormen. Volgens het Hof ging het niet om een werkruimte voor de belastingplichtige zelf, waardoor de aftrekbeperking voor werkruimtes niet gold. Er mocht dus wel een zakelijke gebruiksvergoeding ten laste van de winst worden gebracht. Die aftrek wordt wel beperkt tot ten hoogste het bedrag van het voordeel uit sparen en beleggen dat ter zake van die bed and breakfastruimtes in aanmerking wordt genomen. De staatssecretaris heeft aangegeven niet in cassatie te gaan.

Tijdelijke verhuur 
Een particulier die incidenteel (een deel van) de eigen woning verhuurt, dient dit aan te geven in de aangifte inkomstenbelasting. Hiervoor geldt een bijzondere regeling. 70 procent van de kale huurprijs wordt belast en wel als 'inkomsten uit tijdelijke verhuur'. Hierover is in box 1 belasting verschuldigd en wel maximaal 52 procent. Daarnaast blijft ook tijdens de periode van tijdelijke verhuur het eigenwoningforfait op de normale wijze van toepassing en is de rente voor het hele jaar volledig aftrekbaar. Andere kosten en lasten van de woning zijn niet aftrekbaar. Deze zijn verdisconteerd in de 30 procent van de huuropbrengst die niet aangegeven hoeft te worden. Kosten die rechtstreeks samenhangen met de tijdelijke verhuur, zoals kosten van gas, water, elektra, zijn overigens wel aftrekbaar.

Deze bijzondere regeling geldt alleen als de eigen woning of een deel daarvan tijdelijk wordt verhuurd. Hoe lang de verhuurperiode kan zijn om nog van 'tijdelijke verhuur' van de eigen woning te kunnen spreken, is in de wet niet exact aangegeven. De staatssecretaris is van mening dat de bijzondere regeling niet van toepassing is ingeval tijdens een sabbatical year of bij uitzending naar het buitenland, elders een hoofdverblijf ter beschikking staat. Er is dan geen sprake meer van een 'tot het hoofdverblijf dienende eigen woning'. Het is echter de vraag of die beperkte uitleg geheel juist is.

Alleen als de verhuur op commerciële basis wordt uitbesteed, kan box 3 aan de orde zijn. De huur is dan dus niet belast en kosten zijn niet aftrekbaar. Dit is echt maatwerk en sterk afhankelijk van de feiten. 

Navorderingsaanslagen
De belastingdienst heeft tot nu toe nauwelijks aandacht besteed aan de verhuuropbrengsten via Airbnb. In Amerika heeft Airbnb met de belastingdienst aldaar afgesproken dat er belasting wordt ingehouden op de huur. In Nederland is dat nog niet het geval. Maar de belastingdienst kan altijd informatie opvragen bij Airbnb en aan de hand daarvan navorderingsaanslagen opleggen. Dit zal zeker gaan gebeuren. 

Anja Zandee-Dingemanse is fiscaal jurist bij DRV Accountants & Adviseurs te Middelburg. Deze bijdrage werd eerder gepubliceerd op www.accountant.nl.

Schrijf gratis in voor de nieuwsbrief

Schrijf je in voor de nieuwsbrief

Overig nieuws

Toerisme
Impact Corona op Flevolandse gastvrijheidssector steeds groter

Onderzoek naar de gevolgen van het coronavirus op de vrijetijdssector in Flevoland laat zien dat de sector in Flevoland flink geraakt is. In juli en december 2020 zijn onder Flevolandse ondernemers in de vrijetijdssector peilingen gehouden met vragen over – onder andere – omzetverlies, t ...

Interview
Pension B&B KlaasVaak; een Zeeuws karakteristiek rijksmonument

Pension B&B KlaasVaak bevindt zich middenin het pittoreske centrum van Zierikzee, een middel(z)eeuws stadje gelegen op het Zeeuwse eiland Schouwen-Duiveland. De B&B ligt aan een oud straatje wat in een Anton Pieck setting niet zou misstaan. Met veel monumenten en verschillende soorten gevels ...

Landal GreenParks verliest 35 procent omzet in 2020

Landal GreenParks heeft zich in 2020 – ondanks de coronacrisis – goed staande gehouden en wist haar positie als marktleider te handhaven, mede dankzij een sterke zomer met hoge bezettingscijfers en forse investeringen in marketing en op de parken. De uitstekende zomerprestaties maakte ...

Ondernemen
De 10 redenen om WEL een B&B te starten

Een B&B beginnen*. Waarom zou je? Nou, gewoon omdat dit het mooiste en uitdagendste beroep van de wereld is! Je ziet het regelmatig op televisie, als er weer zo’n stel ‘zonder na te denken’ besluit om een gastenverblijf te beginnen in het buitenland en alles, maar dan ook alles ...

Branded Content
De grootste nachtmerrie van een B&B eigenaar: bedwantsen

Een nachtje of korte vakantie in eigen land is momenteel erg populair. Dit kan op meerdere manieren en één daarvan is in een Bed & Breakfast. De bezettingsgraad houdt nog niet over. Daarom is het des te vervelender als er klachten komen over jeuk en bultjes na een overnachting in u ...

Columns
Column Hanny Arens: First Dates voor B&B-eigenaren

Toen ik voor het eerst hoorde van een televisieprogramma waarin B&B-eigenaren op zoek gaan naar een nieuwe liefde, moest ik toch even denken aan het format van ‘First Dates’. In deze populaire datingshow gaan mensen die elkaar niet kennen, samen uit eten. Met alle ongemakkelijke stil ...

Meer nieuws

Schrijf gratis in voor de nieuwsbrief

Schrijf je in voor de nieuwsbrief

Nieuwsbrief ontvangen

Copyright 2021 - Uitgeverij PS

Uitgave door: