B&B in eigen woning: pikt de fiscus een graantje mee?

4 augustus 2017 | Anja Zandee-Dingemanse

Een extraatje uit tijdelijke verhuur van uw huis is natuurlijk leuk, maar let op: er kijken heel wat instanties mee, ook de belastingdienst.

Steeds meer mensen verhuren (een deel van) hun eigen woning via Airbnb of vergelijkbare sites. De verhuuropbrengsten kunnen in box 1 belast worden. Maar bij langere verhuur van de woning is wellicht geen sprake meer van een 'eigen woning', waardoor de woning naar box 3 verhuist, met alle gevolgen vandien.

'Overige werkzaamheden'
Als meer dan bijkomstige werkzaamheden worden verricht, worden de opbrengsten in box 1 belast als 'resultaat uit overige werkzaamheden' (ROW). Kortstondige verhuur zal de nodige arbeid vergen, zoals verwerken van de reserveringen, het ontvangen van de gasten, het wassen van het linnengoed, het verzorgen van het ontbijt etc. Daarom zijn de inkomsten uit bed and breakfast belast in box 1.

Bij structurele verhuur moet het desbetreffende gedeelte van de woning op de ROW-balans worden gezet en behoort dus niet langer tot de eigen woning. Dit geldt ook voor het daarmee overeenkomende deel van de financiering. De afschrijving kan ten laste van het resultaat worden gebracht, alsmede de kosten van gas, water, elektra en zakelijke lasten. Bij verkoop van het pand is de boekwinst belast c.q. het boekverlies aftrekbaar. Indien de bed and breakfast zich bevindt in een gehuurde woning, dan is het deel van de huur dat is toe te rekenen aan de periode van gebruik van de ruimtes aftrekbaar.

Als een groot aantal kamers op deze wijze wordt verhuurd, is wellicht sprake van winst uit onderneming. Deze kwalificatie is met name van belang voor de mkb-winstvrijstelling die dan van toepassing is.

Gebruiksvergoeding
Hof Den Bosch oordeelde onlangs dat bij een ondernemer de bed and breakfast-ruimtes niet langer als hoofdverblijf ter beschikking staan en daarom tot het box 3-vermogen gerekend moeten worden. De inspecteur was van mening dat een gebruiksvergoeding voor het gebruik van die ruimtes niet aftrekbaar was, omdat de ruimtes geen zelfstandig onderdeel van de woning vormen. Volgens het Hof ging het niet om een werkruimte voor de belastingplichtige zelf, waardoor de aftrekbeperking voor werkruimtes niet gold. Er mocht dus wel een zakelijke gebruiksvergoeding ten laste van de winst worden gebracht. Die aftrek wordt wel beperkt tot ten hoogste het bedrag van het voordeel uit sparen en beleggen dat ter zake van die bed and breakfastruimtes in aanmerking wordt genomen. De staatssecretaris heeft aangegeven niet in cassatie te gaan.

Tijdelijke verhuur 
Een particulier die incidenteel (een deel van) de eigen woning verhuurt, dient dit aan te geven in de aangifte inkomstenbelasting. Hiervoor geldt een bijzondere regeling. 70 procent van de kale huurprijs wordt belast en wel als 'inkomsten uit tijdelijke verhuur'. Hierover is in box 1 belasting verschuldigd en wel maximaal 52 procent. Daarnaast blijft ook tijdens de periode van tijdelijke verhuur het eigenwoningforfait op de normale wijze van toepassing en is de rente voor het hele jaar volledig aftrekbaar. Andere kosten en lasten van de woning zijn niet aftrekbaar. Deze zijn verdisconteerd in de 30 procent van de huuropbrengst die niet aangegeven hoeft te worden. Kosten die rechtstreeks samenhangen met de tijdelijke verhuur, zoals kosten van gas, water, elektra, zijn overigens wel aftrekbaar.

Deze bijzondere regeling geldt alleen als de eigen woning of een deel daarvan tijdelijk wordt verhuurd. Hoe lang de verhuurperiode kan zijn om nog van 'tijdelijke verhuur' van de eigen woning te kunnen spreken, is in de wet niet exact aangegeven. De staatssecretaris is van mening dat de bijzondere regeling niet van toepassing is ingeval tijdens een sabbatical year of bij uitzending naar het buitenland, elders een hoofdverblijf ter beschikking staat. Er is dan geen sprake meer van een 'tot het hoofdverblijf dienende eigen woning'. Het is echter de vraag of die beperkte uitleg geheel juist is.

Alleen als de verhuur op commerciële basis wordt uitbesteed, kan box 3 aan de orde zijn. De huur is dan dus niet belast en kosten zijn niet aftrekbaar. Dit is echt maatwerk en sterk afhankelijk van de feiten. 

Navorderingsaanslagen
De belastingdienst heeft tot nu toe nauwelijks aandacht besteed aan de verhuuropbrengsten via Airbnb. In Amerika heeft Airbnb met de belastingdienst aldaar afgesproken dat er belasting wordt ingehouden op de huur. In Nederland is dat nog niet het geval. Maar de belastingdienst kan altijd informatie opvragen bij Airbnb en aan de hand daarvan navorderingsaanslagen opleggen. Dit zal zeker gaan gebeuren. 

Anja Zandee-Dingemanse is fiscaal jurist bij DRV Accountants & Adviseurs te Middelburg. Deze bijdrage werd eerder gepubliceerd op www.accountant.nl.

Schrijf gratis in voor de nieuwsbrief

Schrijf je in voor de nieuwsbrief

Overig nieuws

Economie Booking.com
Booking wil af van kwart personeel

Booking.com ontslaat een kwart van het personeel. Wereldwijd werken bij het van origine Nederlandse bedrijf ongeveer 17.500 duizend mensen. Exacte aantallen over de ontslagen ontbreken nog, maar het zou gaan om tussen de vier,- en vijfduizend medewerkers, zo meldt de NOS. "Helaas moeten we d...

Columns
Column: Het komt wel goed

Wat is dat toch met mensen, dat ze menen dit te moeten zeggen als dingen tegen zitten? Ik zag het laatst ook weer in een serie die ik keek. Een hele heftige scene, er overleed iemand en op het moment dat de hele familie zat te snikken om het verlies, komt iemand met de opmerking:’ Het komt wel...

Economie Longread
Horecarapport ABN AMRO: relatief weinig faillissementen, ondernemersvertrouwen historisch laag

Restaurants, hotels, vakantieparken, bioscopen en reisondernemers zijn hard geraakt door de coronacrisis. In deze Stand van de Leisure duidt ABN AMRO de impact van het virus en de bedreigingen en de kansen die eruit voortvloeien. Onderaan dit bericht vindt u grafieken en tabellen van het rapport ...

KHN
KHN en overheid weer in gesprek

Koninklijke Horeca Nederland (KHN) gaat opnieuw in gesprek met de overheid om te praten over de geldende coronamaatregelen. Het kort geding dat de brancheorganisatie tegen de staat had aangespannen, met als inzet versoepeling van de maatregelen, wordt tot 8 augustus aangehouden. KHN en de overhei...

Hotel
Dit zijn de 10 potentieel meest vieze items op de hotelkamer

Uit onderzoek onder Britten wordt bedlinnen door 92% van hen beschouwd als een van de vuilste zaken die in de hotelkamer kan worden aangetroffen. 87% van de Britse hotelgasten zal het linnen voor gebruik dan ook controleren. Opmerkelijk detail: bijna de helft van de Britten zal 30 minuten lang hun ...

Toerisme Coronacrisis
Nederlanders willen weer op reis volgens verzekeraars

De Nederlandse reislust komt weer terug. Na de uitbraak van corona liep het aantal afgesloten reisverzekeringen fors terug. Maar juni liet een ommekeer zien. Uit een analyse van Independer blijkt dat er in juni driemaal meer reisverzekeringen werden afgesloten dan in mei. Maar mensen lijken het wel ...

Meer nieuws

Schrijf gratis in voor de nieuwsbrief

Schrijf je in voor de nieuwsbrief

Lees Nu
Columns B&B Logement No5
Nieuwsbrief ontvangen

Copyright 2020 - Uitgeverij PS

Uitgave door: